Vente de gré à gré d’un immeuble : absence d’obligation d’information et de conseil du liquidateur judiciaire

Lors de la vente de gré à gré de l’immeuble d’un débiteur en liquidation judiciaire, le liquidateur n’est pas tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur.

Ce qu’il faut retenir : Lors de la vente de gré à gré de l’immeuble d’un débiteur en liquidation judiciaire, le liquidateur n’est pas tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur.

Pour approfondir : En l’espèce, par ordonnance du 11 avril 2008, le juge-commissaire à la liquidation d’une société civile immobilière (SCI) a ordonné la vente de gré à gré de quatre parcelles et de deux appartements en copropriété au profit d’une société. Cette dernière n’ayant pas signé l’acte authentique de vente, le mandataire ad hoc de la SCI l’a assignée, ainsi que le liquidateur judiciaire en paiement du prix de vente.

Par un arrêt du 18 avril 2016, la Cour d’appel de Basse-Terre a débouté le mandataire ad hoc de la SCI de sa demande en paiement du prix de vente et a accueilli favorablement la demande de l’acquéreur en condamnant le liquidateur judiciaire de la SCI à lui payer des dommages-intérêts au motif qu’il devait assurer l’exécution de bonne foi de la vente et appeler l’attention du futur acquéreur sur le risque de valider son offre d’acquisition des terrains avant l’expiration du délai de recours contre le permis de construire obtenu le 6 mars 2008.

Au visa des dispositions de l’article 1147 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la Cour de cassation, par un arrêt du 21 décembre 2017 publié au bulletin, casse partiellement la décision de la Cour d’appel en ce qu’elle a retenu une obligation d’information et de conseil du liquidateur judiciaire à l’égard de l’acquéreur lors de la vente de gré à gré de l’immeuble d’un débiteur en liquidation.

Aux termes des dispositions de l’article L.642-18 du Code de commerce, le juge-commissaire peut autoriser la vente de gré à gré de l’immeuble du débiteur aux prix et conditions qu’il détermine. La vente de l’immeuble est parfaite dès l’ordonnance du juge-commissaire qui l’autorise, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée, et ce même si la réalisation de cette vente n’intervient que par l’accomplissement d’actes postérieurs à la décision du juge-commissaire (Cass. com., 4 octobre 2005, n°04-15.062).

Bien qu’il s’agisse d’une vente qualifiée de « gré à gré », la vente en liquidation judiciaire n’est pas juridiquement une vente volontaire, mais une vente faite par autorité de justice. Aussi, au vu de la nature juridique de la vente de « gré à gré » intervenue en liquidation judiciaire, la présente décision vient préciser que l’acquéreur désigné ne peut venir rechercher la responsabilité personnelle du liquidateur judiciaire pour manquement à une obligation d’information ou de conseil.

Cette solution se justifie par la nécessité de sécuriser les opérations de réalisation de l’actif. Dans la pratique, le prix proposé par les acquéreurs potentiels intègre en tout état de cause l’absence de garantie tirée du droit commun qui entoure la vente en liquidation judiciaire

A rapprocher : L.642-18 du Code de commerce